Золотая виза в Греции: пошаговая инструкция (2026)

Разрешение (тип Β.5) получает гражданин страны вне ЕС, который владеет греческой недвижимостью не дешевле минимума для своего района. Эти минимумы заменили прежние 250 000 € и 500 000 € 5 апреля 2024 года, поэтому цифра «250 000 € в любом месте», которую до сих пор повторяют в интернете, устарела. Кто внёс задаток или подписал предварительный договор до 31 августа 2024 года, сохранил старые условия, если закрыл сделку до 31 декабря 2024 года или до 30 апреля 2025 года по замещающему объекту (Ν. 5100/2024, ст. 64).

Закон даёт ведомству два месяца с момента полного пакета (ст. 100 п. 10). По подсчётам самого Министерства миграции, большинство дел идёт гораздо дольше. Его статистика за август 2026 года отслеживает первичные заявления по месяцу подачи:

На конец августа 2026 года решения ждали 7 686 заявлений инвесторов, из них 5 571 в Аттике. Отказывают редко: 271 из 32 620 первичных заявлений, поданных с 2022 по 2026 год. Министерство обновляет эти цифры каждый месяц.

Пока дело рассматривают, ваше пребывание в Греции законно по справке о подаче заявления (βεβαίωση κατάθεσης). Официального определения статуса «на рассмотрении» на портале нет, и по нему не понять, насколько продвинулось дело. Спросите службу единого окна, которая ведёт ваше дело, или своего юриста.

До подписания проверьте четыре вещи:

• Цена не ниже минимума для вашего района.
• Объект один: две квартиры на 400 000 € в сумме не подходят.
• Для порогов 400 000 € и 800 000 € основная жилая площадь от 120 м².
• Объект ещё не служит основанием для чьей-то золотой визы. Нотариус проверяет и фиксирует прежнее использование, а ваш юрист выясняет, что будет с разрешением продавца.

Супруги или зарегистрированные партнёры, покупающие вместе, считаются одной инвестицией, а прочим совладельцам нужна доля на полную сумму минимума каждому. Компания подходит, только если вам принадлежат 100% её акций (ст. 100 п. 11); где зарегистрирована сама компания, закон не ограничивает.

Со строящимся жильём чаще всего срываются сроки. Подать заявление можно только после перехода права собственности, так что новостройка без разрешения на ввод или без титула тормозит всё остальное. До любой оплаты пусть независимый греческий юрист проверит титул и разрешения на строительство.

Покупку и подачу можно провести из-за границы. По доверенности, подписанной в греческом консульстве или у нотариуса в вашей стране с апостилем, за вас действует греческий юрист (ст. 10 п. 11).

Первый документ: греческий налоговый номер ΑΦΜ. Нерезидент получает его в налоговой службе и назначает налогового представителя в Греции (ΑΑΔΕ).

Оплата должна идти по каналам из шага 3. Правила выдачи ВНЖ не требуют греческого счёта на ваше имя; если вы его открываете, каждый банк сам решает, как проверять личность и принимать ли доверенность.

1. Подпишите договор купли-продажи у греческого нотариуса.
2. Оплатите всю цену до подачи: банковским переводом, кроссированным банковским чеком на счёт продавца в греческом банке или картой через греческий терминал. Наличные не засчитываются. Платить можете вы, ваш супруг или родственник до второй степени родства (ст. 100 п. 5).
3. Нотариус выдаёт справку с ценой, цепочкой платежей и основной площадью в м².
4. Подайте заявку на регистрацию в реестре недвижимости (Υποθηκοφυλακείο) или Кадастре. Для первого заявления хватит подтверждения, что заявка подана; окончательное подтверждение нужно при продлении (решение 214926/2025).
5. Подайте в налоговую декларацию о недвижимости Ε9.

Минимального остатка на счёте и проверки дохода для этого ВНЖ нет; подтверждение средств нужно, только если вы въезжаете по национальной визе D. Когда жильё уже ваше, вложение защищает страхование недвижимости, хотя для ВНЖ оно не требуется.

В пакет входит договор частного медицинского страхования на вас и отдельный на каждого члена семьи. Минимумы задаёт совместное министерское решение ΚΥΑ 133692/2024: 10 000 € в год на стационар, 1 500 € на амбулаторное лечение и 15 000 € на инвалидность от несчастного случая, ваша доля участия не больше 20%. Подробно правила разобраны в моём гайде о страховке, которую проверяет служба ВНЖ.

Если юрист подаёт заявление из-за границы, полис можно представить позже, к визиту на биометрию, в пределах тех же 12 месяцев (ст. 10 п. 11). Проверяя полис для такого досье, я смотрю на имя застрахованного, срок действия и каждый из трёх лимитов, прописанный в тексте. Не допускайте перерывов в покрытии: при продлении полис снова потребуют. DigiCare оформляет медицинскую страховку для ВНЖ в Греции; можно запросить расчёт страховки для золотой визы.

Юрист подаёт заявление на платформе министерства, и дело уходит в службу единого окна Министерства миграции или вашей Децентрализованной администрации (Αποκεντρωμένη Διοίκηση). Для первого заявления нужны:

• копия паспорта и фотографии
• справка нотариуса
• подтверждение регистрации в реестре недвижимости или поданной заявки
• декларация Ε9
• договор частного медицинского страхования (или позже, при удалённой подаче)
• электронный сбор 2 000 €

Когда пакет полный, вы получаете справку о подаче. Она подтверждает законное пребывание и до решения даёт права по разрешению (ст. 10 п. 8). Шенгенским проездным документом она не считается: Регламент (ЕС) 2016/399, ст. 2(16)(b)(i) исключает временное разрешение, выданное на время рассмотрения первого заявления, поэтому до получения карты вы ездите по своему паспорту и его правилу 90/180. Въехать в Грецию можно без визы или по любой визе. Национальная виза D (консульский сбор 180 €) не обязательна.

Если юрист подавал из-за границы, вы приезжаете в течение 12 месяцев после подачи, сдаёте отпечатки пальцев и фотографируетесь (ст. 10 п. 11). На этом шаге каждый заявитель, включая детей, платит 16 € за карту (ΚΥΑ 95391/2024). У каждого члена семьи своя запись.

Решение принимает секретарь Децентрализованной администрации. Вы и каждый член семьи получаете карту на 5 лет, и срок у всех карт заканчивается в один день.

Пример: пара с ребёнком 12 лет платит за разрешения 2 000 € + 150 € + 0 € и 3 × 16 € за карты, итого 2 198 € госсборов. Налог, услуги юриста и нотариуса и страховка оплачиваются отдельно.

6 сентября 2026 года премьер-министр объявил о повышении налога на передачу недвижимости с 3% до 15% для покупателей из стран вне ЕС (речь). На 26 сентября 2026 года ни закон, ни дата вступления в силу не опубликованы, поэтому я бы считал ставку 3%, пока их нет.

• супруг или зарегистрированный партнёр
• дети до 21 года, не состоящие в браке
• родители обоих супругов
• взрослые дети на вашем иждивении, признанные недееспособными (добавлены Ν. 5275/2026, ст. 29)

В 21 год ребёнок может получить самостоятельное разрешение на 3 года, предъявив прежнее семейное разрешение, сбор 450 € (ст. 95 п. 2; ст. 171 п. 1(β)). Семейные разрешения прекращаются вместе с разрешением инвестора (ст. 95).

Чтобы продлить ещё на пять лет:

• сохраните объект в собственности
• снова оплатите 2 000 €
• снова предъявите частную медицинскую страховку
• подайте Ε9 и окончательное подтверждение регистрации
• подпишите заявление, что жильё не сдаётся посуточно
• подайте в последние 2 месяца до окончания срока; опоздание до 3 месяцев принимают со штрафом 100 € за каждый месяц (Ν. 5275/2026, ст. 12)

За что разрешение могут прекратить:

• краткосрочная (посуточная) аренда или субаренда: отзыв разрешения и штраф 50 000 € (Ν. 5100/2024, ст. 100 п. 7A). Долгосрочная аренда разрешена.
• использование перепрофилированного объекта как офиса или филиала компании
• памятник архитектуры не восстановлен до первого продления: штраф 150 000 € (Ν. 5100/2024)
• продажа объекта

• 11 ноября 2025 года, действует: решение 214926/2025 ввело новый перечень документов; при первой подаче достаточно заявки в реестр недвижимости.
• 6 февраля 2026 года, действует: Ν. 5275/2026 добавил взрослых иждивенцев, окно продления и штраф за опоздание.
• 6 сентября 2026 года, объявлено: налог 15% для покупателей из стран вне ЕС, закона пока нет.
• Без изменений с 5 апреля 2024 года: три инвестиционных порога.
• Спрос: 3 426 первичных заявлений с января по август 2026 года (статистика Министерства миграции, август 2026).