Golden Visa Griechenland: Ablauf Schritt für Schritt (2026)
Golden Visa Griechenland 2026: Mindestinvestition nach Region
Die Erlaubnis (Typ Β.5) erhält ein Nicht-EU-Bürger, dem eine griechische Immobilie gehört, deren Wert den Mindestbetrag ihrer Region erreicht. Diese Beträge ersetzten am 5. April 2024 die alten Grenzen von 250.000 € und 500.000 €; die online noch verbreiteten „250.000 € überall“ sind überholt. Wer bis 31. August 2024 eine Anzahlung geleistet oder einen Vorvertrag unterschrieben hatte, behielt die alten Regeln, wenn der Kauf bis 31. Dezember 2024 abgeschlossen war, bei einer Ersatzimmobilie bis 30. April 2025 (Ν. 5100/2024, Art. 64).
Wie lange dauert das Golden Visa in Griechenland?
Das Gesetz gibt der Behörde zwei Monate ab vollständigem Antrag (Art. 100 Abs. 10). Nach der eigenen Zählung des Migrationsministeriums dauern die meisten Verfahren viel länger. Seine Statistik vom August 2026 verfolgt die Erstanträge jedes Monats:
Ende August 2026 warteten 7.686 Investorenanträge auf eine Entscheidung, 5.571 davon in Attika. Ablehnungen sind selten: 271 von 32.620 Erstanträgen aus den Jahren 2022 bis 2026. Das Ministerium aktualisiert die Zahlen monatlich.
Während Sie warten, macht die Antragsbescheinigung (βεβαίωση κατάθεσης) Ihren Aufenthalt in Griechenland rechtmäßig. Für den Portalstatus „in Prüfung“ gibt es keine amtliche Definition, und er zeigt nicht, wie weit ein Antrag ist. Fragen Sie die zuständige Anlaufstelle oder Ihren Anwalt.
Schritt 1: eine Immobilie wählen, die die Voraussetzungen erfüllt
Prüfen Sie vor der Unterschrift vier Punkte:
- Der Preis erreicht den Mindestbetrag Ihrer Region.
- Es ist eine einzige Immobilie: zwei Wohnungen, die zusammen 400.000 € kosten, zählen nicht.
- Bei den Wegen über 400.000 € und 800.000 € hat die Hauptwohnfläche mindestens 120 m².
- Ob die Immobilie schon für ein anderes Golden Visa verwendet wird. Der Notar prüft das und hält es fest; Ihr Anwalt klärt, was mit der Erlaubnis des Verkäufers geschieht.
Ehepartner oder eingetragene Partner, die gemeinsam kaufen, gelten als eine Investition; andere Miteigentümer brauchen jeweils einen Anteil im Wert des vollen Mindestbetrags. Eine Gesellschaft zählt nur, wenn Ihnen 100 % der Anteile gehören (Art. 100 Abs. 11); wo die Gesellschaft selbst registriert ist, schreibt das Gesetz nicht vor.
Beim Kauf vom Plan wird der Zeitplan zum Problem. Den Antrag stellen Sie erst, wenn die Immobilie auf Sie übertragen ist; ein Neubau ohne Baugenehmigung oder Eigentumstitel hält also alles auf. Lassen Sie Titel und Baugenehmigungen von einem unabhängigen griechischen Anwalt prüfen, bevor Sie etwas zahlen.
Schritt 2: griechische Steuernummer (ΑΦΜ) beantragen und eine Vollmacht unterschreiben
Kauf und Antrag können Sie aus Deutschland erledigen. Mit einer Vollmacht, unterschrieben in einem griechischen Konsulat oder vor einem Notar in Ihrem Land mit Apostille, handelt ein griechischer Anwalt für Sie (Art. 10 Abs. 11).
Das erste Dokument ist die griechische Steuernummer (ΑΦΜ). Als Nichtansässiger erhalten Sie sie bei der Steuerbehörde und benennen einen steuerlichen Vertreter in Griechenland (AADE).
Die Zahlung muss über die Wege aus Schritt 3 laufen. Ein griechisches Konto auf Ihren Namen verlangen die Regeln für die Erlaubnis nicht; eröffnen Sie eines, legt jede Bank ihre eigene Identitätsprüfung fest und entscheidet selbst, ob sie eine Vollmacht akzeptiert.
Schritt 3: die Immobilie kaufen und den Vertrag eintragen lassen
- Unterschreiben Sie den Kaufvertrag vor einem griechischen Notar.
- Zahlen Sie den vollen Preis vor dem Antrag, per Überweisung, per Verrechnungsscheck auf das Konto des Verkäufers bei einer griechischen Bank oder per Karte an einem griechischen Zahlungsterminal. Bargeld zählt nicht. Zahlen dürfen Sie, Ihr Ehepartner oder ein Verwandter bis zum zweiten Grad (Art. 100 Abs. 5).
- Der Notar stellt eine Bescheinigung mit Preis, Zahlungsweg und Hauptfläche in m² aus.
- Beantragen Sie die Eintragung beim Grundbuch oder Kataster (Κτηματολόγιο). Für den Erstantrag genügt der Nachweis, dass Sie sie beantragt haben; den endgültigen Nachweis bringen Sie zur Verlängerung (Beschluss 214926/2025).
- Reichen Sie die Immobilienerklärung (E9) bei der Steuerbehörde ein.
Ein Mindestguthaben oder einen Einkommensnachweis verlangt diese Erlaubnis nicht; Finanznachweise gibt es nur, wenn Sie mit einem nationalen Visum D einreisen. Sobald die Immobilie Ihnen gehört, schützt eine Hausversicherung die Investition, auch wenn die Erlaubnis sie nicht verlangt.
Schritt 4: private Krankenversicherung für jeden Antragsteller
Der Antrag braucht einen privaten Krankenversicherungsvertrag für Sie und einen für jeden Angehörigen. Die Mindestbeträge legt der ΚΥΑ 133692/2024 fest: 10.000 € im Jahr für stationäre Behandlung, 1.500 € für ambulante Behandlung und 15.000 € für Invalidität nach Unfall, mit einem Eigenanteil von höchstens 20 %. Alle Regeln stehen in meinem Ratgeber zu der Krankenversicherung, die die Behörde beim Aufenthaltstitel prüft.
Stellt ein Anwalt den Antrag aus dem Ausland, kann die Police beim Biometrie-Termin nachgereicht werden, innerhalb der 12 Monate (Art. 10 Abs. 11). Eine deutsche Krankenversicherung zählt nur, wenn sie diese drei Mindestbeträge schriftlich ausweist. Wenn ich eine Police für diesen Antrag prüfe, achte ich auf den Namen der versicherten Person, die Laufzeit und jeden der drei Beträge in Schriftform. Halten Sie den Schutz lückenlos, denn die Verlängerung verlangt wieder eine Police. DigiCare vermittelt eine Krankenversicherung für die griechische Aufenthaltserlaubnis; Sie können ein Angebot für das Golden Visa anfordern.
Schritt 5: den Antrag online stellen und die Antragsbescheinigung erhalten
Ihr Anwalt stellt den Antrag auf der Antragsplattform des Ministeriums; zuständig ist die Anlaufstelle des Migrationsministeriums oder Ihrer Dezentralen Verwaltung (Αποκεντρωμένη Διοίκηση). Für den Erstantrag brauchen Sie:
- Passkopie und Fotos
- die Bescheinigung des Notars
- den Nachweis der Eintragung im Grundbuch oder Ihres Eintragungsantrags
- die Erklärung E9
- den privaten Krankenversicherungsvertrag (bei einem Antrag aus dem Ausland auch später)
- die elektronische Antragsgebühr
Ist der Antrag vollständig, erhalten Sie die Antragsbescheinigung. Sie belegt den rechtmäßigen Aufenthalt und gibt Ihnen bis zur Entscheidung die Rechte der Erlaubnis (Art. 10 Abs. 8). Ein Reisedokument für den Schengen-Raum ist sie nicht: Verordnung (EU) 2016/399, Art. 2 Nr. 16 Buchst. b Ziff. i schließt eine vorläufige Erlaubnis während eines laufenden Erstantrags aus. Bis die Karte kommt, reisen Sie also mit dem Status Ihres Passes (90/180). Nach Griechenland einreisen können Sie visumfrei oder mit jedem Visum. Ein nationales Visum D (180 € Konsulargebühr) ist freiwillig.
Schritt 6: Biometrie in Griechenland
Hat Ihr Anwalt den Antrag aus dem Ausland gestellt, kommen Sie innerhalb von 12 Monaten nach Antragstellung für Fingerabdrücke und Foto (Art. 10 Abs. 11). Bei diesem Schritt zahlt jeder Antragsteller 16 € für die Karte, auch Kinder (ΚΥΑ 95391/2024). Jeder Angehörige erscheint zu einem eigenen Termin.
Schritt 7: Entscheidung, Karte und Ihre Rechte
Es entscheidet der Sekretär der Dezentralen Verwaltung. Sie und jeder Angehörige erhalten eine Karte für 5 Jahre; alle Karten laufen am selben Tag ab.
Was das Golden Visa Griechenland neben der Immobilie kostet
Rechenbeispiel: Ein Paar mit einem 12-jährigen Kind zahlt 2.000 € + 150 € + 0 € Gebühren für die Erlaubnis und 3 × 16 € für die Karten, zusammen 2.198 € an den Staat. Steuer, Honorare und Versicherung kommen hinzu.
Am 6. September 2026 kündigte der Ministerpräsident an, die Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der EU von 3 % auf 15 % zu erhöhen (Rede). Stand 26. September 2026 sind weder ein Gesetz noch ein Stichtag veröffentlicht, deshalb rechne ich weiter mit 3 %, bis sich das ändert.
Angehörige: wer mitkommen kann
- Ihr Ehepartner oder eingetragener Partner
- unverheiratete Kinder unter 21
- die Eltern beider Ehepartner
- volljährige Kinder, die von Ihnen abhängen und nicht geschäftsfähig sind (neu durch Ν. 5275/2026, Art. 29)
Mit 21 kann ein Kind gegen Vorlage der bisherigen Familienerlaubnis eine eigene Erlaubnis für 3 Jahre erhalten, Gebühr 450 € (Art. 95 Abs. 2; Art. 171 Abs. 1 Buchst. β). Die Erlaubnisse der Familie enden mit der des Investors (Art. 95).
Verlängerung nach fünf Jahren und wann Sie die Erlaubnis verlieren
Für weitere fünf Jahre müssen Sie:
- die Immobilie weiter besitzen
- die Gebühr erneut zahlen
- erneut eine private Krankenversicherung nachweisen
- die E9 und den endgültigen Grundbuchnachweis vorlegen
- erklären, dass die Wohnung nicht kurzfristig vermietet wird
- den Antrag in den 2 Monaten vor Ablauf stellen; bis zu 3 Monate zu spät wird akzeptiert, mit 100 € Bußgeld pro Monat (Ν. 5275/2026, Art. 12)
Was die Erlaubnis beenden kann:
- kurzfristige Vermietung (Ferienvermietung) oder Untervermietung: Widerruf plus 50.000 € Bußgeld (Ν. 5100/2024, Art. 100 Abs. 7A). Langfristige Vermietung ist erlaubt.
- eine umgenutzte Immobilie als Firmensitz oder Filiale nutzen
- ein Denkmal nicht bis zur ersten Verlängerung restaurieren: 150.000 € Bußgeld (Ν. 5100/2024)
- die Immobilie verkaufen
Was sich 2025 und 2026 geändert hat und was nur angekündigt ist
- 11. November 2025, in Kraft: Beschluss 214926/2025 legte eine neue Unterlagenliste fest; beim Erstantrag genügt der Antrag auf Eintragung im Grundbuch.
- 6. Februar 2026, in Kraft: Ν. 5275/2026 nahm volljährige abhängige Kinder auf und regelte Verlängerungsfrist und Bußgeld.
- 6. September 2026, angekündigt: 15 % Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der EU, noch kein Gesetz.
- Unverändert seit 5. April 2024: die drei Mindestbeträge.
- Nachfrage: 3.426 Erstanträge von Januar bis August 2026 (Migrationsministerium, Statistik August 2026).