Golden Visa Griechenland: Ablauf Schritt für Schritt (2026)
Das Golden Visa Griechenland (goldenes Visum) ist eine 5-jährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für Nicht-EU-Bürger, die eine Immobilie kaufen: 800.000 € in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln über 3.100 Einwohnern, sonst 400.000 €, oder 250.000 € für Umnutzung oder Denkmal. Gesetzlich gelten zwei Monate, doch nur 61 % der Anträge vom Februar 2026 waren im August entschieden.
Das Wichtigste (Stand: 26. September 2026)
- 1Rechtsgrundlage: Art. 100 des Migrationsgesetzbuchs (Ν. 5038/2023), Mindestbeträge nach Ν. 5100/2024, gültig seit 5. April 2024.
- 2Staatliche Gebühren: 2.000 € für den Investor, 150 € je erwachsenem Angehörigen, Kinder unter 18 frei, 16 € je Aufenthaltskarte.
- 3Gesetzliche Frist: 2 Monate ab vollständigem Antrag. Tatsächlich waren von den Anträgen aus dem Februar 2026 sechs Monate später 61 % entschieden.
- 4Persönlich vor Ort: ein Biometrie-Termin, innerhalb von 12 Monaten, wenn ein Anwalt den Antrag aus dem Ausland gestellt hat.
- 5Rechte: keine Mindestaufenthaltsdauer, Reisen im Schengen-Raum nach der Regel 90 Tage in 180 Tagen, kein Recht auf Arbeit.
- 1Rechtsgrundlage: Art. 100 des Migrationsgesetzbuchs (Ν. 5038/2023), Mindestbeträge nach Ν. 5100/2024, gültig seit 5. April 2024.
- 2Staatliche Gebühren: 2.000 € für den Investor, 150 € je erwachsenem Angehörigen, Kinder unter 18 frei, 16 € je Aufenthaltskarte.
- 3Gesetzliche Frist: 2 Monate ab vollständigem Antrag. Tatsächlich waren von den Anträgen aus dem Februar 2026 sechs Monate später 61 % entschieden.
- 4Persönlich vor Ort: ein Biometrie-Termin, innerhalb von 12 Monaten, wenn ein Anwalt den Antrag aus dem Ausland gestellt hat.
- 5Rechte: keine Mindestaufenthaltsdauer, Reisen im Schengen-Raum nach der Regel 90 Tage in 180 Tagen, kein Recht auf Arbeit.
- Stationär10.000 €
- Ambulant1.500 €
- Invalidität15.000 €
- Ihr Eigenanteil, höchstens20 %
Krankenversicherung für Ihren Golden-Visa-Antrag
Eine private Police für jeden Antragsteller, mit den Mindestbeträgen des ΚΥΑ 133692/2024 in Schriftform, bereit für den Antrag oder Ihren Biometrie-Termin.
Angebot anfordernCostas MatheouZugelassener VersicherungsvertreterMindestinvestition
Golden Visa Griechenland 2026: Mindestinvestition nach Region
Gefragte Regionen
- Wo
- Region Attika, Regionalbezirk Thessaloniki, Mykonos, Santorini (Thira), Inseln über 3.100 Einwohnern
- Mindestbetrag
- 800.000 €
- Bedingungen
- eine Immobilie, mindestens 120 m² Hauptwohnfläche
Übriges Griechenland
- Wo
- überall sonst
- Mindestbetrag
- 400.000 €
- Bedingungen
- eine Immobilie, mindestens 120 m²
Umnutzung oder Denkmal
- Wo
- überall
- Mindestbetrag
- 250.000 €
- Bedingungen
- Umnutzung zu Wohnzwecken vor dem Antrag abgeschlossen, oder ein denkmalgeschütztes Gebäude, bis zur ersten Verlängerung restauriert
Deutsche und andere Bürger der EU, des EWR und der Schweiz brauchen diese Erlaubnis nicht.
Dauer
Wie lange dauert das Golden Visa in Griechenland?
August 2025
- Entschieden bis Ende August 2026
- 227 von 308 (74 %)
November 2025
- Entschieden bis Ende August 2026
- 247 von 377 (66 %)
Februar 2026
- Entschieden bis Ende August 2026
- 238 von 392 (61 %)
April 2026
- Entschieden bis Ende August 2026
- 157 von 411 (38 %)
Juni 2026
- Entschieden bis Ende August 2026
- 46 von 437 (11 %)
Ende August 2026 warteten 7.686 Investorenanträge auf eine Entscheidung, 5.571 davon in Attika. Ablehnungen sind selten: 271 von 32.620 Erstanträgen aus den Jahren 2022 bis 2026. Das Ministerium aktualisiert die Zahlen monatlich.
Während Sie warten, macht die Antragsbescheinigung (βεβαίωση κατάθεσης) Ihren Aufenthalt in Griechenland rechtmäßig. Für den Portalstatus „in Prüfung“ gibt es keine amtliche Definition, und er zeigt nicht, wie weit ein Antrag ist. Fragen Sie die zuständige Anlaufstelle oder Ihren Anwalt.
Steuernummer und Vollmacht
- Gesetzliche Frist
- keine
- Was Sie in der Hand haben
- ΑΦΜ, unterschriebene Vollmacht
Kauf und Antrag auf Eintragung
- Gesetzliche Frist
- keine
- Was Sie in der Hand haben
- Kaufvertrag, Notarbescheinigung
Antrag
- Gesetzliche Frist
- keine
- Was Sie in der Hand haben
- Antragsbescheinigung, sobald der Antrag vollständig ist
Biometrie
- Gesetzliche Frist
- innerhalb von 12 Monaten nach einem Antrag aus dem Ausland
- Was Sie in der Hand haben
- Antragsbescheinigung
Entscheidung
- Gesetzliche Frist
- 2 Monate ab vollständigem Antrag
- Was Sie in der Hand haben
- Aufenthaltskarte für 5 Jahre
Immobilie
Schritt 1: eine Immobilie wählen, die die Voraussetzungen erfüllt
- Der Preis erreicht den Mindestbetrag Ihrer Region.
- Es ist eine einzige Immobilie: zwei Wohnungen, die zusammen 400.000 € kosten, zählen nicht.
- Bei den Wegen über 400.000 € und 800.000 € hat die Hauptwohnfläche mindestens 120 m².
- Ob die Immobilie schon für ein anderes Golden Visa verwendet wird. Der Notar prüft das und hält es fest; Ihr Anwalt klärt, was mit der Erlaubnis des Verkäufers geschieht.
- Der Preis erreicht den Mindestbetrag Ihrer Region.
- Es ist eine einzige Immobilie: zwei Wohnungen, die zusammen 400.000 € kosten, zählen nicht.
- Bei den Wegen über 400.000 € und 800.000 € hat die Hauptwohnfläche mindestens 120 m².
- Ob die Immobilie schon für ein anderes Golden Visa verwendet wird. Der Notar prüft das und hält es fest; Ihr Anwalt klärt, was mit der Erlaubnis des Verkäufers geschieht.
Ehepartner oder eingetragene Partner, die gemeinsam kaufen, gelten als eine Investition; andere Miteigentümer brauchen jeweils einen Anteil im Wert des vollen Mindestbetrags. Eine Gesellschaft zählt nur, wenn Ihnen 100 % der Anteile gehören (Art. 100 Abs. 11); wo die Gesellschaft selbst registriert ist, schreibt das Gesetz nicht vor.
Den Antrag stellen Sie erst, wenn die Immobilie auf Sie übertragen ist; ein Neubau ohne Baugenehmigung oder Eigentumstitel hält also alles auf. Lassen Sie Titel und Baugenehmigungen von einem unabhängigen griechischen Anwalt prüfen, bevor Sie etwas zahlen.
Steuernummer
Schritt 2: griechische Steuernummer (ΑΦΜ) beantragen und eine Vollmacht unterschreiben
Das erste Dokument ist die griechische Steuernummer (ΑΦΜ). Als Nichtansässiger erhalten Sie sie bei der Steuerbehörde und benennen einen steuerlichen Vertreter in Griechenland (AADE).
Die Zahlung muss über die Wege aus Schritt 3 laufen. Ein griechisches Konto auf Ihren Namen verlangen die Regeln für die Erlaubnis nicht; eröffnen Sie eines, legt jede Bank ihre eigene Identitätsprüfung fest und entscheidet selbst, ob sie eine Vollmacht akzeptiert.
Kauf
Schritt 3: die Immobilie kaufen und den Vertrag eintragen lassen
- 01Unterschreiben Sie den Kaufvertrag vor einem griechischen Notar.
- 02Zahlen Sie den vollen Preis vor dem Antrag, per Überweisung, per Verrechnungsscheck auf das Konto des Verkäufers bei einer griechischen Bank oder per Karte an einem griechischen Zahlungsterminal. Bargeld zählt nicht. Zahlen dürfen Sie, Ihr Ehepartner oder ein Verwandter bis zum zweiten Grad (Art. 100 Abs. 5).
- 03Der Notar stellt eine Bescheinigung mit Preis, Zahlungsweg und Hauptfläche in m² aus.
- 04Beantragen Sie die Eintragung beim Grundbuch oder Kataster (Κτηματολόγιο). Für den Erstantrag genügt der Nachweis, dass Sie sie beantragt haben; den endgültigen Nachweis bringen Sie zur Verlängerung (Beschluss 214926/2025).
- 05Reichen Sie die Immobilienerklärung (E9) bei der Steuerbehörde ein.
Ein Mindestguthaben oder einen Einkommensnachweis verlangt diese Erlaubnis nicht; Finanznachweise gibt es nur, wenn Sie mit einem nationalen Visum D einreisen. Sobald die Immobilie Ihnen gehört, schützt eine Hausversicherung die Investition, auch wenn die Erlaubnis sie nicht verlangt.
Versicherung
Schritt 4: private Krankenversicherung für jeden Antragsteller
Stellt ein Anwalt den Antrag aus dem Ausland, kann die Police beim Biometrie-Termin nachgereicht werden, innerhalb der 12 Monate (Art. 10 Abs. 11). Eine deutsche Krankenversicherung zählt nur, wenn sie diese drei Mindestbeträge schriftlich ausweist. Wenn ich eine Police für diesen Antrag prüfe, achte ich auf den Namen der versicherten Person, die Laufzeit und jeden der drei Beträge in Schriftform. Halten Sie den Schutz lückenlos, denn die Verlängerung verlangt wieder eine Police. DigiCare vermittelt eine Krankenversicherung für die griechische Aufenthaltserlaubnis.
Sie können ein Angebot für das Golden Visa anfordern.Antrag
Schritt 5: den Antrag online stellen und die Antragsbescheinigung erhalten
- Passkopie und Fotos
- die Bescheinigung des Notars
- den Nachweis der Eintragung im Grundbuch oder Ihres Eintragungsantrags
- die Erklärung E9
- den privaten Krankenversicherungsvertrag (bei einem Antrag aus dem Ausland auch später)
- die elektronische Antragsgebühr
- Passkopie und Fotos
- die Bescheinigung des Notars
- den Nachweis der Eintragung im Grundbuch oder Ihres Eintragungsantrags
- die Erklärung E9
- den privaten Krankenversicherungsvertrag (bei einem Antrag aus dem Ausland auch später)
- die elektronische Antragsgebühr
Ist der Antrag vollständig, erhalten Sie die Antragsbescheinigung. Sie belegt den rechtmäßigen Aufenthalt und gibt Ihnen bis zur Entscheidung die Rechte der Erlaubnis (Art. 10 Abs. 8). Ein Reisedokument für den Schengen-Raum ist sie nicht: Verordnung (EU) 2016/399, Art. 2 Nr. 16 Buchst. b Ziff. i schließt eine vorläufige Erlaubnis während eines laufenden Erstantrags aus. Bis die Karte kommt, reisen Sie also mit dem Status Ihres Passes (90/180). Nach Griechenland einreisen können Sie visumfrei oder mit jedem Visum. Ein nationales Visum D (180 € Konsulargebühr) ist freiwillig.
Biometrie
Schritt 6: Biometrie in Griechenland
Entscheidung
Schritt 7: Entscheidung, Karte und Ihre Rechte
Mindesttage in Griechenland
- Ja oder nein
- keine; Abwesenheit verhindert die Verlängerung nicht
Reisen in andere Schengen-Staaten
- Ja oder nein
- ja, bis zu 90 Tage in 180 Tagen (Schengener Durchführungsübereinkommen, Art. 21)
Arbeit in Griechenland, angestellt oder selbstständig
- Ja oder nein
- nein
Staatsbürgerschaft
- Ja oder nein
- nein; die Einbürgerung ist ein eigenes Verfahren
Kosten
Was das Golden Visa Griechenland neben der Immobilie kostet
Gebühr für die Erlaubnis
- Betrag
- 2.000 €
- Wer zahlt
- Investor
- Wann
- Antrag und jede Verlängerung
Gebühr für Angehörige
- Betrag
- 150 € je Angehörigem ab 18 Jahren, 0 € unter 18
- Wer zahlt
- jeder erwachsene Angehörige
- Wann
- Antrag
- Quelle
- Art. 171
Aufenthaltskarte
- Betrag
- 16 €
- Wer zahlt
- jeder Antragsteller
- Wann
- Biometrie
- Quelle
- ΚΥΑ 95391/2024
Nationales Visum D (freiwillig)
- Betrag
- 180 €
- Wer zahlt
- jeder Visumantragsteller
- Wann
- vor der Einreise
- Quelle
- Beschluss 214926/2025
Grunderwerbsteuer (ΦΜΑ)
- Betrag
- 3 % des Werts
- Wer zahlt
- Käufer
- Wann
- Kauf
- Quelle
- aktueller Satz (primeminister.gr, 6. September 2026)
Notar, Anwalt, Grundbuch
- Betrag
- Marktpreise
- Wer zahlt
- Käufer
- Wann
- Kauf
- Quelle
- je nach Immobilie
Krankenversicherung
- Betrag
- pro Person, nach Alter
- Wer zahlt
- jeder Antragsteller
- Wann
- vor dem Antrag oder zur Biometrie
- Quelle
- Angebot des Versicherers
Rechenbeispiel: Ein Paar mit einem 12-jährigen Kind zahlt 2.000 € + 150 € + 0 € Gebühren für die Erlaubnis und 3 × 16 € für die Karten, zusammen 2.198 € an den Staat. Steuer, Honorare und Versicherung kommen hinzu.
Am 6. September 2026 kündigte der Ministerpräsident an, die Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der EU von 3 % auf 15 % zu erhöhen (Rede). Stand 26. September 2026 sind weder ein Gesetz noch ein Stichtag veröffentlicht, deshalb rechne ich weiter mit 3 %, bis sich das ändert.
Angehörige
Angehörige: wer mitkommen kann
- Ihr Ehepartner oder eingetragener Partner
- unverheiratete Kinder unter 21
- die Eltern beider Ehepartner
- volljährige Kinder, die von Ihnen abhängen und nicht geschäftsfähig sind (neu durch Ν. 5275/2026, Art. 29)
Mit 21 kann ein Kind gegen Vorlage der bisherigen Familienerlaubnis eine eigene Erlaubnis für 3 Jahre erhalten, Gebühr 450 € (Art. 95 Abs. 2; Art. 171 Abs. 1 Buchst. β). Die Erlaubnisse der Familie enden mit der des Investors (Art. 95).
Verlängerung
Verlängerung nach fünf Jahren und wann Sie die Erlaubnis verlieren
Für weitere fünf Jahre müssen Sie:
- die Immobilie weiter besitzen
- die Gebühr erneut zahlen
- erneut eine private Krankenversicherung nachweisen
- die E9 und den endgültigen Grundbuchnachweis vorlegen
- erklären, dass die Wohnung nicht kurzfristig vermietet wird
- den Antrag in den 2 Monaten vor Ablauf stellen; bis zu 3 Monate zu spät wird akzeptiert, mit 100 € Bußgeld pro Monat (Ν. 5275/2026, Art. 12)
- die Immobilie weiter besitzen
- die Gebühr erneut zahlen
- erneut eine private Krankenversicherung nachweisen
- die E9 und den endgültigen Grundbuchnachweis vorlegen
- erklären, dass die Wohnung nicht kurzfristig vermietet wird
- den Antrag in den 2 Monaten vor Ablauf stellen; bis zu 3 Monate zu spät wird akzeptiert, mit 100 € Bußgeld pro Monat (Ν. 5275/2026, Art. 12)
Was die Erlaubnis beenden kann:
- kurzfristige Vermietung (Ferienvermietung) oder Untervermietung: Widerruf plus 50.000 € Bußgeld (Ν. 5100/2024, Art. 100 Abs. 7A). Langfristige Vermietung ist erlaubt.
- eine umgenutzte Immobilie als Firmensitz oder Filiale nutzen
- ein Denkmal nicht bis zur ersten Verlängerung restaurieren: 150.000 € Bußgeld (Ν. 5100/2024)
- die Immobilie verkaufen
- kurzfristige Vermietung (Ferienvermietung) oder Untervermietung: Widerruf plus 50.000 € Bußgeld (Ν. 5100/2024, Art. 100 Abs. 7A). Langfristige Vermietung ist erlaubt.
- eine umgenutzte Immobilie als Firmensitz oder Filiale nutzen
- ein Denkmal nicht bis zur ersten Verlängerung restaurieren: 150.000 € Bußgeld (Ν. 5100/2024)
- die Immobilie verkaufen
Änderungen
Was sich 2025 und 2026 geändert hat und was nur angekündigt ist
5. April 2024
die drei Mindestbeträge sind seitdem unverändert.
11. November 2025
in Kraft: Beschluss 214926/2025 legte eine neue Unterlagenliste fest; beim Erstantrag genügt der Antrag auf Eintragung im Grundbuch.
6. Februar 2026
in Kraft: Ν. 5275/2026 nahm volljährige abhängige Kinder auf und regelte Verlängerungsfrist und Bußgeld.
6. September 2026
angekündigt: 15 % Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der EU, noch kein Gesetz.
5. April 2024
die drei Mindestbeträge sind seitdem unverändert.
11. November 2025
in Kraft: Beschluss 214926/2025 legte eine neue Unterlagenliste fest; beim Erstantrag genügt der Antrag auf Eintragung im Grundbuch.
6. Februar 2026
in Kraft: Ν. 5275/2026 nahm volljährige abhängige Kinder auf und regelte Verlängerungsfrist und Bußgeld.
6. September 2026
angekündigt: 15 % Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der EU, noch kein Gesetz.
Nachfrage: 3.426 Erstanträge von Januar bis August 2026 (Migrationsministerium, Statistik August 2026).
Fragen
Golden Visa Griechenland: häufige Fragen
Costas Matheou ist zugelassener Versicherungsvertreter und schreibt und prüft die Ratgeber auf DigiCare Insurance. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information zum griechischen Recht, Stand 26. September 2026, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Ihren Antrag prüft Ihr Anwalt, und für den Versicherungsschutz gelten die Versicherungsbedingungen.
Krankenversicherung für Ihren Golden-Visa-Antrag
Eine private Police für jeden Antragsteller, mit den Mindestbeträgen des ΚΥΑ 133692/2024 in Schriftform, bereit für den Antrag oder Ihren Biometrie-Termin.
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