גולדן ויזה יוון (ויזת זהב): שלב אחר שלב ב-2026

ההיתר (סוג Β.5) מיועד לאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד שבבעלותם נכס ביוון בשווי המינימום של האזור. הספים שבטבלה החליפו ב-5 באפריל 2024 את הכללים הישנים של €250,000 ו-€500,000, כך שהסכום של €250,000 בכל מקום, שעדיין מופיע ברשת, כבר לא נכון. מי ששילמו מקדמה או חתמו על חוזה מקדים עד 31 באוגוסט 2024 שמרו על הכללים הישנים אם השלימו את העסקה עד 31 בדצמבר 2024, או עד 30 באפריל 2025 בנכס חלופי (Ν. 5100/2024, סעיף 64).

החוק נותן לרשות חודשיים מהיום שהתיק מלא (סעיף 100 פס׳ 10). לפי הספירה של משרד ההגירה עצמו, רוב התיקים לוקחים הרבה יותר. הסטטיסטיקה של אוגוסט 2026 שלו עוקבת אחרי הבקשות הראשונות לפי חודש ההגשה:

בסוף אוגוסט 2026 חיכו להחלטה 7,686 בקשות של משקיעים, 5,571 מהן באטיקה. דחיות נדירות: 271 מתוך 32,620 בקשות ראשונות שהוגשו בין 2022 ל-2026. המשרד מעדכן את הנתונים כל חודש.

בזמן ההמתנה, אישור ההגשה (βεβαίωση κατάθεσης) הופך את השהייה שלכם ביוון לחוקית. לסטטוס ״בבדיקה״ בפורטל אין הגדרה רשמית, והתווית לבדה לא מראה כמה התיק התקדם. שאלו את השירות המרוכז שמטפל בתיק, או את עורך הדין.

ארבעה דברים לבדוק לפני החתימה:

• המחיר מגיע למינימום של האזור.
• זה נכס אחד: שתי דירות שמסתכמות ב-€400,000 לא עומדות בתנאי.
• במסלולים של €400,000 ו-€800,000, שטח המגורים העיקרי הוא לפחות 120 מ״ר.
• האם הנכס כבר משמש בסיס לגולדן ויזה של מישהו אחר. הנוטריון בודק ורושם שימוש קודם, ועורך הדין שלכם מברר מה קורה להיתר של המוכר.

בני זוג נשואים או בהסכם חיים משותף רשום שקונים יחד נחשבים השקעה אחת, ושותפים אחרים צריכים כל אחד חלק בשווי המינימום המלא. חברה מתאימה רק אם 100% מהמניות שלה בבעלותכם (סעיף 100 פס׳ 11); החוק לא מגביל איפה החברה עצמה רשומה.

בנכס על הנייר (off-plan) התזמון משתבש. אפשר להגיש רק אחרי שהנכס הועבר על שמכם, כך שבניין חדש שעדיין מחכה להיתר או לרישום עוצר את הכול. כדאי שעורך דין יווני בלתי תלוי יבדוק את הבעלות ואת היתרי הבנייה לפני כל תשלום.

את הרכישה ואת ההגשה אפשר לעשות מישראל. ייפוי כוח שנחתם בקונסוליה יוונית, או אצל נוטריון בישראל עם אפוסטיל, מאפשר לעורך דין יווני לפעול בשמכם (סעיף 10 פס׳ 11).

המסמך הראשון הוא מספר מס יווני (ΑΦΜ). מי שאינם תושבי יוון מקבלים אותו מרשות המסים וממנים נציג מס ביוון (ΑΑΔΕ).

התשלום חייב לעבור באחת הדרכים שבשלב 3. כללי ההיתר לא דורשים חשבון בנק יווני על שמכם; אם פותחים חשבון, כל בנק קובע את בדיקות הזיהוי שלו ומחליט אם הוא מקבל ייפוי כוח.

1. חותמים על שטר המכר אצל נוטריון יווני.
2. משלמים את המחיר המלא לפני ההגשה: בהעברה בנקאית, בהמחאה בנקאית משורטטת לחשבון המוכר בבנק יווני, או בכרטיס במסוף תשלום יווני. מזומן לא נחשב. המשלמים יכולים להיות אתם, בן או בת הזוג או קרוב משפחה עד דרגה שנייה (סעיף 100 פס׳ 5).
3. הנוטריון מנפיק אישור עם המחיר, מסלול התשלום והשטח העיקרי במ״ר.
4. מבקשים רישום ברשם המקרקעין או בקדסטר. אישור שביקשתם מספיק לבקשה הראשונה; ההוכחה הסופית נדרשת בחידוש (החלטה 214926/2025).
5. מגישים לרשות המסים את הצהרת הנכסים (Ε9).

להיתר הזה אין דרישת יתרה בבנק או מבחן הכנסה; הוכחת אמצעים נדרשת רק למי שבוחרים להיכנס בוויזה לאומית D. כשהדירה כבר שלכם, ביטוח דירה מגן על ההשקעה, אף שההיתר לא דורש אותו.

התיק צריך חוזה ביטוח בריאות פרטי לכם ולכל אחד מבני המשפחה. המינימום נקבע ב-ΚΥΑ 133692/2024: €10,000 לשנה לאשפוז, €1,500 לטיפול אמבולטורי ו-€15,000 לנכות מתאונה, עם השתתפות עצמית של 20% לכל היותר. כל הכללים במדריך שלי על הכיסוי שמשרד ההיתרים בודק.

ישראלים בלי אזרחות אירופית לא מקבלים EHIC, ולכן הפוליסה הזאת היא גם הכיסוי הרפואי שלכם ביוון. אם עורך דין מגיש בשבילכם מחו״ל, הפוליסה יכולה להגיע כשאתם באים לביומטריה, תוך 12 החודשים (סעיף 10 פס׳ 11). כשאני בודק פוליסה לתיק כזה, אני מחפש את שם המבוטח, תקופת הכיסוי וכל אחד משלושת הסכומים בכתב, וגם פוליסה ישראלית נבדקת כך. שמרו על כיסוי רציף, כי בחידוש צריך שוב פוליסה. DigiCare מסדרת ביטוח בריאות להיתר שהייה ביוון; אפשר לקבל הצעת מחיר לכיסוי לגולדן ויזה.

עורך הדין מגיש בפלטפורמת הבקשות של המשרד, והתיק עובר לשירות המרוכז של משרד ההגירה או של המינהל המבוזר (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) באזור שלכם. לבקשה הראשונה צריך:

• צילום דרכון ותמונות
• אישור הנוטריון
• הוכחת רישום ברשם המקרקעין, או הוכחה שביקשתם
• הצהרת Ε9
• חוזה ביטוח הבריאות הפרטי (או מאוחר יותר, בהגשה מרחוק)
• האגרה האלקטרונית של €2,000

כשהתיק מלא מקבלים את אישור ההגשה. הוא מוכיח שהייה חוקית ונותן את הזכויות של ההיתר עד ההחלטה (סעיף 10 פס׳ 8). הוא לא מסמך נסיעה בשנגן: תקנה (EU) 2016/399, סעיף 2(16)(b)(i) מחריגה היתר זמני שניתן בזמן שבקשה ראשונה תלויה ועומדת, כך שעד שהכרטיס מגיע נוסעים לפי מעמד ה-90/180 של הדרכון. ישראלים נכנסים ליוון בלי ויזה (תקנה (EU) 2018/1806, נספח II), ולכן ויזה לאומית D (אגרה קונסולרית של €180) היא אופציונלית.

אם עורך הדין הגיש מחו״ל, מגיעים תוך 12 חודשים מההגשה למתן טביעות אצבע וצילום (סעיף 10 פס׳ 11). בשלב הזה כל מבקש משלם €16 על הכרטיס, גם ילדים (ΚΥΑ 95391/2024). כל בן משפחה מגיע לפגישה משלו.

מזכיר המינהל המבוזר מחליט. אתם וכל אחד מבני המשפחה מקבלים כרטיס ל-5 שנים, וכל הכרטיסים פוקעים באותו תאריך.

דוגמה: זוג עם ילד בן 12 משלם €2,000 + €150 + €0 באגרות ההיתר ו-3 × €16 על כרטיסים, כלומר €2,198 באגרות מדינה. מס, שכר טרחה וביטוח באים מעל זה.

ב-6 בספטמבר 2026 הודיע ראש הממשלה על העלאת מס הרכישה מ-3% ל-15% לקונים מחוץ לאיחוד האירופי (הנאום). נכון ל-26 בספטמבר 2026 לא פורסמו חוק או מועד תחילה, ולכן אני מתייחס ל-3% כשיעור הקובע עד שיפורסם.

• בן או בת הזוג, נשואים או בהסכם חיים משותף רשום
• ילדים לא נשואים מתחת לגיל 21
• ההורים של שני בני הזוג
• ילדים בגירים שתלויים בכם וחסרי כשרות משפטית (נוספו ב-Ν. 5275/2026, סעיף 29)

בגיל 21 ילד יכול לקבל היתר עצמאי ל-3 שנים על סמך היתר המשפחה הקודם, באגרה של €450 (סעיף 95 פס׳ 2; סעיף 171 פס׳ 1(β)). היתרי המשפחה מסתיימים כשהיתר המשקיע מסתיים (סעיף 95).

כדי לחדש לעוד חמש שנים:

• הנכס עדיין בבעלותכם
• משלמים שוב את אגרת ההיתר
• מציגים שוב ביטוח בריאות פרטי
• מגישים Ε9 והוכחה סופית מרשם המקרקעין
• חותמים על הצהרה שהדירה לא מושכרת לטווח קצר
• מגישים בחודשיים שלפני הפקיעה; איחור של עד 3 חודשים מתקבל בקנס של €100 לכל חודש (Ν. 5275/2026, סעיף 12)

מה יכול לבטל את ההיתר:

• השכרה לטווח קצר (לנופשים) או השכרת משנה: ביטול ההיתר וקנס של €50,000 (Ν. 5100/2024, סעיף 100 פס׳ 7A). השכרה לטווח ארוך מותרת.
• שימוש בנכס שהוסב כמשרד רשום או כסניף של עסק
• אי שחזור של מבנה לשימור לפני החידוש הראשון: קנס של €150,000 (Ν. 5100/2024)
• מכירת הנכס

• 11 בנובמבר 2025, בתוקף: החלטה 214926/2025 קבעה רשימת מסמכים חדשה; בהגשה הראשונה מספיקה בקשת רישום ברשם המקרקעין.
• 6 בפברואר 2026, בתוקף: Ν. 5275/2026 הוסיף ילדים בגירים תלויים וקבע את חלון החידוש ואת קנס האיחור.
• 6 בספטמבר 2026, הוכרז: מס רכישה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד, עדיין בלי חוק.
• ללא שינוי מאז 5 באפריל 2024: שלושת ספי ההשקעה.
• ביקוש: 3,426 בקשות ראשונות הוגשו בין ינואר לאוגוסט 2026 (משרד ההגירה, סטטיסטיקה של אוגוסט 2026).