Progi

Złota wiza w Grecji w 2026: ile trzeba zainwestować i gdzie

Obywatele UE, EOG i Szwajcarii, w tym Polacy, nie potrzebują tego zezwolenia: po 3 miesiącach pobytu rejestrujesz się jako obywatel UE (Your Europe). Członek rodziny spoza UE, który zamieszkuje z Tobą w Grecji, dostaje kartę pobytową członka rodziny obywatela UE, a nie Golden Visa (dyrektywa 2004/38/WE, art. 10; Your Europe).

Czas oczekiwania

Ile trwa uzyskanie złotej wizy w Grecji?

Na koniec sierpnia 2026 na decyzję czekało 7686 wniosków inwestorów, z tego 5571 w Attyce. Odmowy zdarzają się rzadko: 271 na 32 620 pierwszych wniosków złożonych od 2022 do 2026 r. Ministerstwo aktualizuje te dane co miesiąc.

W czasie oczekiwania Twój pobyt w Grecji jest legalny dzięki zaświadczeniu o złożeniu wniosku (βεβαίωση κατάθεσης). Status „w trakcie rozpatrywania” w portalu nie ma oficjalnej definicji i sam nie mówi, jak daleko posunęła się sprawa. Zapytaj punkt jednego okienka, który prowadzi Twój wniosek, albo swojego prawnika.

Nieruchomość

Krok 1: wybierz nieruchomość, która spełnia warunki

• Cena osiąga minimum dla Twojego obszaru.
• To jedna nieruchomość: dwa mieszkania warte razem 400 000 € się nie kwalifikują.
• Przy progach 400 000 € i 800 000 € główna powierzchnia mieszkalna ma co najmniej 120 m².
• Czy nieruchomość nie jest już podstawą czyjejś złotej wizy. Notariusz sprawdza i odnotowuje wcześniejsze wykorzystanie, a Twój prawnik potwierdza, co stanie się z zezwoleniem sprzedającego.

• Cena osiąga minimum dla Twojego obszaru.
• To jedna nieruchomość: dwa mieszkania warte razem 400 000 € się nie kwalifikują.
• Przy progach 400 000 € i 800 000 € główna powierzchnia mieszkalna ma co najmniej 120 m².
• Czy nieruchomość nie jest już podstawą czyjejś złotej wizy. Notariusz sprawdza i odnotowuje wcześniejsze wykorzystanie, a Twój prawnik potwierdza, co stanie się z zezwoleniem sprzedającego.

Małżonkowie lub zarejestrowani partnerzy kupujący razem liczą się jako jedna inwestycja, natomiast pozostali współwłaściciele potrzebują udziału wartego całe minimum. Spółka kwalifikuje się tylko wtedy, gdy masz 100% jej udziałów (art. 100 ust. 11); ustawa nie ogranicza, gdzie spółka jest zarejestrowana.

Wniosek złożysz dopiero po przeniesieniu własności, więc nowy budynek, który wciąż czeka na pozwolenie lub tytuł prawny, wstrzymuje wszystko. Zanim cokolwiek zapłacisz, niech niezależny grecki prawnik sprawdzi tytuł prawny i pozwolenia na budowę.

Numer podatkowy

Krok 2: uzyskaj grecki numer podatkowy (ΑΦΜ) i podpisz pełnomocnictwo

Pierwszy dokument to grecki numer podatkowy (ΑΦΜ). Nierezydent dostaje go w urzędzie skarbowym i wyznacza przedstawiciela podatkowego w Grecji (AADE).

Płatność musi przejść kanałami opisanymi w kroku 3. Przepisy o zezwoleniu nie wymagają greckiego konta na Twoje nazwisko; jeśli je otwierasz, każdy bank sam ustala weryfikację tożsamości i decyduje, czy przyjmie pełnomocnictwo.

Zakup

Krok 3: kup nieruchomość i zarejestruj akt

1. 01Podpisz akt notarialny u greckiego notariusza.
2. 02Zapłać całą cenę przed złożeniem wniosku: przelewem, czekiem bankowym zakreślonym na konto sprzedającego w greckim banku albo kartą w greckim terminalu płatniczym. Gotówka się nie liczy. Płacić możesz Ty, Twój małżonek albo krewny do drugiego stopnia (art. 100 ust. 5).
3. 03Notariusz wystawia zaświadczenie z ceną, ścieżką płatności i główną powierzchnią w m².
4. 04Złóż wniosek o wpis do księgi wieczystej (Υποθηκοφυλακείο) lub katastru. Do pierwszego wniosku wystarczy dowód, że wpis zlecono; ostateczny dowód przedstawiasz przy przedłużeniu (decyzja 214926/2025).
5. 05Złóż w urzędzie skarbowym deklarację nieruchomości (E9).

Zezwolenie nie wymaga minimalnego salda ani dochodu; dowód środków dotyczy tylko wjazdu na krajową wizę D, jeśli ją wybierzesz. Gdy dom jest już Twój, ubezpieczenie domu chroni inwestycję, choć zezwolenie go nie wymaga.

Ubezpieczenie

Krok 4: wykup prywatne ubezpieczenie zdrowotne dla każdego wnioskodawcy

Jeśli wniosek składa za Ciebie prawnik z zagranicy, polisę możesz dostarczyć przy wizycie biometrycznej, w ciągu tych 12 miesięcy (art. 10 ust. 11). Kiedy sprawdzam polisę do takiego wniosku, szukam imienia i nazwiska ubezpieczonego, okresu ochrony i każdego z trzech limitów na piśmie. Utrzymuj ciągłość ochrony, bo przy przedłużeniu znowu trzeba pokazać polisę. DigiCare zapewnia ubezpieczenie zdrowotne do greckiego zezwolenia na pobyt.

Wniosek

Krok 5: złóż wniosek online i odbierz zaświadczenie o złożeniu wniosku

• kopii paszportu i zdjęć
• zaświadczenia notariusza
• dowodu wpisu do księgi wieczystej albo dowodu złożenia wniosku o wpis
• deklaracji E9
• umowy prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego (albo później, przy wniosku z zagranicy)
• opłaty elektronicznej 2000 €

• kopii paszportu i zdjęć
• zaświadczenia notariusza
• dowodu wpisu do księgi wieczystej albo dowodu złożenia wniosku o wpis
• deklaracji E9
• umowy prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego (albo później, przy wniosku z zagranicy)
• opłaty elektronicznej 2000 €

Gdy wniosek jest kompletny, dostajesz zaświadczenie o złożeniu wniosku. Potwierdza ono legalny pobyt i daje prawa wynikające z zezwolenia aż do decyzji (art. 10 ust. 8). Nie jest to dokument podróży w strefie Schengen: rozporządzenie (UE) 2016/399, art. 2 pkt 16 lit. b) ppkt i) wyłącza tymczasowe zezwolenie wydane na czas rozpatrywania pierwszego wniosku, więc do czasu odbioru karty podróżujesz według zasady 90/180 właściwej dla Twojego paszportu. Do Grecji możesz wjechać bez wizy albo na dowolnej wizie. Krajowa wiza D (opłata konsularna 180 €) jest opcjonalna.

Biometria

Krok 6: staw się w Grecji na biometrię

Decyzja

Krok 7: decyzja, karta i co daje zezwolenie

Koszty

Ile kosztuje złota wiza w Grecji poza samą nieruchomością

Przykład: para z 12-letnim dzieckiem płaci za zezwolenia 2000 € + 150 € + 0 €, a za karty 3 × 16 €, czyli razem 2198 € opłat państwowych. Do tego dochodzą podatek, honoraria i ubezpieczenie.

6 września 2026 premier zapowiedział podwyżkę podatku od przeniesienia własności z 3% do 15% dla kupujących spoza UE (przemówienie). Na 26 września 2026 nie opublikowano ani ustawy, ani daty wejścia w życie, więc do tego czasu przyjmuję stawkę 3%.

Rodzina

Członkowie rodziny: kto może dołączyć

Przedłużenie

Przedłużenie po pięciu latach i co może kosztować Cię utratę zezwolenia

Żeby przedłużyć zezwolenie o kolejne pięć lat:

• nadal masz nieruchomość
• płacisz ponownie 2000 €
• znowu pokazujesz prywatne ubezpieczenie zdrowotne
• składasz E9 i ostateczny dowód wpisu do księgi wieczystej
• podpisujesz oświadczenie, że dom nie jest wynajmowany krótkoterminowo
• składasz wniosek w ciągu 2 miesięcy przed wygaśnięciem; opóźnienie do 3 miesięcy jest przyjmowane z karą 100 € za każdy miesiąc (Ν. 5275/2026, art. 12)

• nadal masz nieruchomość
• płacisz ponownie 2000 €
• znowu pokazujesz prywatne ubezpieczenie zdrowotne
• składasz E9 i ostateczny dowód wpisu do księgi wieczystej
• podpisujesz oświadczenie, że dom nie jest wynajmowany krótkoterminowo
• składasz wniosek w ciągu 2 miesięcy przed wygaśnięciem; opóźnienie do 3 miesięcy jest przyjmowane z karą 100 € za każdy miesiąc (Ν. 5275/2026, art. 12)

Co może zakończyć zezwolenie:

• wynajem krótkoterminowy (wakacyjny) lub podnajem: cofnięcie zezwolenia i kara 50 000 € (Ν. 5100/2024, art. 100 ust. 7A). Wynajem długoterminowy jest dozwolony.
• wykorzystanie nieruchomości po zmianie przeznaczenia jako siedziby lub oddziału firmy
• nieodnowienie zabytku przed pierwszym przedłużeniem: kara 150 000 € (Ν. 5100/2024)
• sprzedaż nieruchomości

• wynajem krótkoterminowy (wakacyjny) lub podnajem: cofnięcie zezwolenia i kara 50 000 € (Ν. 5100/2024, art. 100 ust. 7A). Wynajem długoterminowy jest dozwolony.
• wykorzystanie nieruchomości po zmianie przeznaczenia jako siedziby lub oddziału firmy
• nieodnowienie zabytku przed pierwszym przedłużeniem: kara 150 000 € (Ν. 5100/2024)
• sprzedaż nieruchomości

Zmiany

Co zmieniło się w 2025 i 2026 r., a co jest tylko zapowiedzią

1. 5 kwietnia 2024

   trzy progi inwestycyjne pozostają bez zmian od tego dnia.

2. 11 listopada 2025

   obowiązuje: decyzja 214926/2025 wprowadziła nową listę dokumentów; przy pierwszym wniosku wystarczy wniosek o wpis do księgi wieczystej.

3. 6 lutego 2026

   obowiązuje: Ν. 5275/2026 dodała dorosłe osoby na utrzymaniu oraz ustaliła termin przedłużenia i karę za spóźnienie.

4. 6 września 2026

   zapowiedź: podatek 15% dla kupujących spoza UE, na razie bez ustawy.

1. 5 kwietnia 2024

   trzy progi inwestycyjne pozostają bez zmian od tego dnia.

2. 11 listopada 2025

   obowiązuje: decyzja 214926/2025 wprowadziła nową listę dokumentów; przy pierwszym wniosku wystarczy wniosek o wpis do księgi wieczystej.

3. 6 lutego 2026

   obowiązuje: Ν. 5275/2026 dodała dorosłe osoby na utrzymaniu oraz ustaliła termin przedłużenia i karę za spóźnienie.

4. 6 września 2026

   zapowiedź: podatek 15% dla kupujących spoza UE, na razie bez ustawy.

Popyt: od stycznia do sierpnia 2026 złożono łącznie 3426 pierwszych wniosków (Ministerstwo Migracji, statystyki za sierpień 2026).

Pytania

Złota wiza w Grecji: najczęściej zadawane pytania