Złota wiza w Grecji (Golden Visa) krok po kroku (2026)

Zezwolenie (typ Β.5) dostaje obywatel spoza UE, który ma w Grecji nieruchomość wartą co najmniej minimum dla danego obszaru. Poniższe progi zastąpiły 5 kwietnia 2024 dawne 250 000 € i 500 000 €, więc powtarzana w sieci kwota 250 000 € za dowolną nieruchomość jest nieaktualna. Kupujący, którzy do 31 sierpnia 2024 wpłacili zaliczkę lub podpisali umowę przedwstępną, zachowali stare zasady, jeśli sfinalizowali zakup do 31 grudnia 2024, a w przypadku nieruchomości zastępczej do 30 kwietnia 2025 (Ν. 5100/2024, art. 64).

Ustawa daje urzędowi dwa miesiące od złożenia kompletnego wniosku (art. 100 ust. 10). Większość spraw trwa znacznie dłużej, co widać w danych samego Ministerstwa Migracji. Jego statystyki za sierpień 2026 śledzą pierwsze wnioski złożone w każdym miesiącu:

Na koniec sierpnia 2026 na decyzję czekało 7686 wniosków inwestorów, z tego 5571 w Attyce. Odmowy zdarzają się rzadko: 271 na 32 620 pierwszych wniosków złożonych od 2022 do 2026 r. Ministerstwo aktualizuje te dane co miesiąc.

W czasie oczekiwania Twój pobyt w Grecji jest legalny dzięki zaświadczeniu o złożeniu wniosku (βεβαίωση κατάθεσης). Status „w trakcie rozpatrywania” w portalu nie ma oficjalnej definicji i sam nie mówi, jak daleko posunęła się sprawa. Zapytaj punkt jednego okienka, który prowadzi Twój wniosek, albo swojego prawnika.

Przed podpisaniem sprawdź cztery rzeczy:

• Cena osiąga minimum dla Twojego obszaru.
• To jedna nieruchomość: dwa mieszkania warte razem 400 000 € się nie kwalifikują.
• Przy progach 400 000 € i 800 000 € główna powierzchnia mieszkalna ma co najmniej 120 m².
• Czy nieruchomość nie jest już podstawą czyjejś złotej wizy. Notariusz sprawdza i odnotowuje wcześniejsze wykorzystanie, a Twój prawnik potwierdza, co stanie się z zezwoleniem sprzedającego.

Małżonkowie lub zarejestrowani partnerzy kupujący razem liczą się jako jedna inwestycja, natomiast pozostali współwłaściciele potrzebują udziału wartego całe minimum. Spółka kwalifikuje się tylko wtedy, gdy masz 100% jej udziałów (art. 100 ust. 11); ustawa nie ogranicza, gdzie spółka jest zarejestrowana.

Najczęściej terminy psuje zakup na etapie budowy. Wniosek złożysz dopiero po przeniesieniu własności, więc nowy budynek, który wciąż czeka na pozwolenie lub tytuł prawny, wstrzymuje wszystko. Zanim cokolwiek zapłacisz, niech niezależny grecki prawnik sprawdzi tytuł prawny i pozwolenia na budowę.

Zakup i złożenie wniosku możesz załatwić z zagranicy. Pełnomocnictwo podpisane w greckim konsulacie albo u notariusza w Twoim kraju z apostille pozwala greckiemu prawnikowi działać w Twoim imieniu (art. 10 ust. 11).

Pierwszy dokument to grecki numer podatkowy (ΑΦΜ). Nierezydent dostaje go w urzędzie skarbowym i wyznacza przedstawiciela podatkowego w Grecji (AADE).

Płatność musi przejść kanałami opisanymi w kroku 3. Przepisy o zezwoleniu nie wymagają greckiego konta na Twoje nazwisko; jeśli je otwierasz, każdy bank sam ustala weryfikację tożsamości i decyduje, czy przyjmie pełnomocnictwo.

1. Podpisz akt notarialny u greckiego notariusza.
2. Zapłać całą cenę przed złożeniem wniosku: przelewem, czekiem bankowym zakreślonym na konto sprzedającego w greckim banku albo kartą w greckim terminalu płatniczym. Gotówka się nie liczy. Płacić możesz Ty, Twój małżonek albo krewny do drugiego stopnia (art. 100 ust. 5).
3. Notariusz wystawia zaświadczenie z ceną, ścieżką płatności i główną powierzchnią w m².
4. Złóż wniosek o wpis do księgi wieczystej (Υποθηκοφυλακείο) lub katastru. Do pierwszego wniosku wystarczy dowód, że wpis zlecono; ostateczny dowód przedstawiasz przy przedłużeniu (decyzja 214926/2025).
5. Złóż w urzędzie skarbowym deklarację nieruchomości (E9).

Zezwolenie nie wymaga minimalnego salda ani dochodu; dowód środków dotyczy tylko wjazdu na krajową wizę D, jeśli ją wybierzesz. Gdy dom jest już Twój, ubezpieczenie domu chroni inwestycję, choć zezwolenie go nie wymaga.

Do wniosku potrzebna jest umowa prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego dla Ciebie i osobna dla każdego członka rodziny. Minima określa wspólna decyzja ministerialna ΚΥΑ 133692/2024: 10 000 € rocznie na leczenie szpitalne, 1500 € na leczenie ambulatoryjne i 15 000 € na inwalidztwo po wypadku, przy udziale własnym nie wyższym niż 20%. Pełne zasady opisuję w poradniku o tym, jaką ochronę sprawdza urząd wydający zezwolenie na pobyt.

Jeśli wniosek składa za Ciebie prawnik z zagranicy, polisę możesz dostarczyć przy wizycie biometrycznej, w ciągu tych 12 miesięcy (art. 10 ust. 11). Kiedy sprawdzam polisę do takiego wniosku, szukam imienia i nazwiska ubezpieczonego, okresu ochrony i każdego z trzech limitów na piśmie. Utrzymuj ciągłość ochrony, bo przy przedłużeniu znowu trzeba pokazać polisę. DigiCare zapewnia ubezpieczenie zdrowotne do greckiego zezwolenia na pobyt; możesz też sprawdzić cenę polisy do złotej wizy.

Twój prawnik składa wniosek na platformie wniosków ministerstwa, a sprawa trafia do punktu jednego okienka Ministerstwa Migracji albo Twojej administracji zdecentralizowanej (Αποκεντρωμένη Διοίκηση). Pierwszy wniosek wymaga:

• kopii paszportu i zdjęć
• zaświadczenia notariusza
• dowodu wpisu do księgi wieczystej albo dowodu złożenia wniosku o wpis
• deklaracji E9
• umowy prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego (albo później, przy wniosku z zagranicy)
• opłaty elektronicznej 2000 €

Gdy wniosek jest kompletny, dostajesz zaświadczenie o złożeniu wniosku. Potwierdza ono legalny pobyt i daje prawa wynikające z zezwolenia aż do decyzji (art. 10 ust. 8). Nie jest to dokument podróży w strefie Schengen: rozporządzenie (UE) 2016/399, art. 2 pkt 16 lit. b) ppkt i) wyłącza tymczasowe zezwolenie wydane na czas rozpatrywania pierwszego wniosku, więc do czasu odbioru karty podróżujesz według zasady 90/180 właściwej dla Twojego paszportu. Do Grecji możesz wjechać bez wizy albo na dowolnej wizie. Krajowa wiza D (opłata konsularna 180 €) jest opcjonalna.

Jeśli prawnik złożył wniosek z zagranicy, przyjeżdżasz w ciągu 12 miesięcy od jego złożenia, żeby oddać odciski palców i zrobić zdjęcie (art. 10 ust. 11). Przy tej wizycie każdy wnioskodawca, także dziecko, płaci 16 € za kartę (ΚΥΑ 95391/2024). Każdy członek rodziny ma własny termin.

Decyzję wydaje sekretarz administracji zdecentralizowanej. Ty i każdy członek rodziny dostajecie 5-letnią kartę, a wszystkie karty tracą ważność tego samego dnia.

Przykład: para z 12-letnim dzieckiem płaci za zezwolenia 2000 € + 150 € + 0 €, a za karty 3 × 16 €, czyli razem 2198 € opłat państwowych. Do tego dochodzą podatek, honoraria i ubezpieczenie.

6 września 2026 premier zapowiedział podwyżkę podatku od przeniesienia własności z 3% do 15% dla kupujących spoza UE (przemówienie). Na 26 września 2026 nie opublikowano ani ustawy, ani daty wejścia w życie, więc do tego czasu przyjmuję stawkę 3%.

• Twój małżonek lub zarejestrowany partner
• niezamężne i nieżonate dzieci poniżej 21 lat
• rodzice obojga małżonków
• dorosłe dzieci na Twoim utrzymaniu, które nie mają zdolności do czynności prawnych (dodane przez Ν. 5275/2026, art. 29)

Po ukończeniu 21 lat dziecko może dostać samodzielne 3-letnie zezwolenie po okazaniu poprzedniego zezwolenia rodzinnego, za opłatą 450 € (art. 95 ust. 2; art. 171 ust. 1 lit. β). Zezwolenia rodzinne wygasają razem z zezwoleniem inwestora (art. 95).

Żeby przedłużyć zezwolenie o kolejne pięć lat:

• nadal masz nieruchomość
• płacisz ponownie 2000 €
• znowu pokazujesz prywatne ubezpieczenie zdrowotne
• składasz E9 i ostateczny dowód wpisu do księgi wieczystej
• podpisujesz oświadczenie, że dom nie jest wynajmowany krótkoterminowo
• składasz wniosek w ciągu 2 miesięcy przed wygaśnięciem; opóźnienie do 3 miesięcy jest przyjmowane z karą 100 € za każdy miesiąc (Ν. 5275/2026, art. 12)

Co może zakończyć zezwolenie:

• wynajem krótkoterminowy (wakacyjny) lub podnajem: cofnięcie zezwolenia i kara 50 000 € (Ν. 5100/2024, art. 100 ust. 7A). Wynajem długoterminowy jest dozwolony.
• wykorzystanie nieruchomości po zmianie przeznaczenia jako siedziby lub oddziału firmy
• nieodnowienie zabytku przed pierwszym przedłużeniem: kara 150 000 € (Ν. 5100/2024)
• sprzedaż nieruchomości

• 11 listopada 2025, obowiązuje: decyzja 214926/2025 wprowadziła nową listę dokumentów; przy pierwszym wniosku wystarczy wniosek o wpis do księgi wieczystej.
• 6 lutego 2026, obowiązuje: Ν. 5275/2026 dodała dorosłe osoby na utrzymaniu oraz ustaliła termin przedłużenia i karę za spóźnienie.
• 6 września 2026, zapowiedź: podatek 15% dla kupujących spoza UE, na razie bez ustawy.
• Bez zmian od 5 kwietnia 2024: trzy progi inwestycyjne.
• Popyt: od stycznia do sierpnia 2026 złożono łącznie 3426 pierwszych wniosków (Ministerstwo Migracji, statystyki za sierpień 2026).