Golden Visa Ελλάδα: τι είναι και τα 7 βήματα (2026)

Η άδεια (τύπος Β.5) δίνεται σε πολίτη τρίτης χώρας που έχει στην Ελλάδα ακίνητο αξίας τουλάχιστον όσο το ελάχιστο ποσό της περιοχής. Τα ποσά του πίνακα αντικατέστησαν στις 5 Απριλίου 2024 τα παλιά όρια των 250.000 € και 500.000 €, άρα όποια πηγή δίνει ακόμη ενιαίο ελάχιστο ποσό για όλη τη χώρα είναι ξεπερασμένη. Όσοι είχαν δώσει προκαταβολή ή υπογράψει προσύμφωνο ως τις 31 Αυγούστου 2024 κράτησαν τους παλιούς κανόνες, αν ολοκλήρωσαν ως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 ή ως τις 30 Απριλίου 2025 με ακίνητο αντικατάστασης (Ν. 5100/2024, άρθρο 64).

Ο νόμος δίνει στη διοίκηση δύο μήνες από τον πλήρη φάκελο (άρθρο 100 παρ. 10). Οι περισσότεροι φάκελοι αργούν πολύ περισσότερο, με τα στοιχεία του ίδιου του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου. Τα στατιστικά του Αυγούστου 2026 δείχνουν τι έγινε με τις αρχικές αιτήσεις κάθε μήνα:

Στο τέλος Αυγούστου 2026 περίμεναν απόφαση 7.686 αιτήσεις επενδυτών, οι 5.571 στην Αττική. Οι απορρίψεις είναι σπάνιες: 271 σε 32.620 αρχικές αιτήσεις από το 2022 ως το 2026. Το υπουργείο ενημερώνει τα στοιχεία κάθε μήνα.

Όσο περιμένει, ο επενδυτής μένει νόμιμα στην Ελλάδα με τη βεβαίωση κατάθεσης. Η ένδειξη «υπό εξέταση» στην πλατφόρμα δεν έχει επίσημο ορισμό και δεν δείχνει πόσο έχει προχωρήσει ο φάκελος. Για την πραγματική πορεία, η ερώτηση πάει στην Υπηρεσία Μιας Στάσης που τον χειρίζεται ή στον δικηγόρο.

Πριν από την υπογραφή ελέγχονται τέσσερα πράγματα:

• Η τιμή φτάνει το ελάχιστο ποσό της περιοχής.
• Είναι ένα ακίνητο: δύο διαμερίσματα που μαζί κάνουν 400.000 € δεν μετράνε.
• Για τα 400.000 € και τα 800.000 €, ο κύριος χώρος κατοικίας είναι τουλάχιστον 120 τ.μ.
• Αν το ακίνητο στηρίζει ήδη τη Golden Visa κάποιου άλλου. Ο συμβολαιογράφος το ελέγχει και το καταγράφει, και ο δικηγόρος επιβεβαιώνει τι γίνεται με την άδεια του πωλητή.

Σύζυγοι ή σύντροφοι με σύμφωνο συμβίωσης που αγοράζουν μαζί μετράνε ως μία επένδυση, ενώ κάθε άλλος συνιδιοκτήτης χρειάζεται μερίδιο αξίας όσο ολόκληρο το ελάχιστο ποσό. Εταιρεία μετράει μόνο αν ο επενδυτής έχει το 100% των μετοχών της (άρθρο 100 παρ. 11)· ο νόμος δεν περιορίζει πού είναι εγγεγραμμένη η ίδια η εταιρεία.

Ο χρόνος χάνεται συνήθως στα ακίνητα υπό κατασκευή. Η αίτηση κατατίθεται μόνο αφού μεταβιβαστεί το ακίνητο, οπότε μια νεόδμητη κατοικία που περιμένει ακόμη άδεια ή τίτλο τα καθυστερεί όλα. Καλό είναι ανεξάρτητος Έλληνας δικηγόρος να ελέγξει τίτλους και οικοδομικές άδειες πριν πληρωθεί οτιδήποτε.

Αγορά και αίτηση γίνονται και από το εξωτερικό. Με πληρεξούσιο που υπογράφεται σε ελληνικό προξενείο, ή σε συμβολαιογράφο της χώρας του επενδυτή με σφραγίδα της Χάγης (Apostille), ένας Έλληνας δικηγόρος ενεργεί για λογαριασμό του (άρθρο 10 παρ. 11).

Το πρώτο έγγραφο είναι ο ΑΦΜ. Ο μη κάτοικος τον παίρνει από τη φορολογική διοίκηση και ορίζει φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα (ΑΑΔΕ).

Η πληρωμή γίνεται με τους τρόπους του Βήματος 3. Οι κανόνες της άδειας δεν ζητούν ελληνικό λογαριασμό στο όνομα του επενδυτή· αν ανοίξει, κάθε τράπεζα έχει τους δικούς της ελέγχους ταυτότητας και αποφασίζει αν δέχεται πληρεξούσιο.

1. Υπογραφή του συμβολαίου αγοράς σε Έλληνα συμβολαιογράφο.
2. Εξόφληση ολόκληρου του τιμήματος πριν από την αίτηση, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή στον λογαριασμό του πωλητή σε ελληνική τράπεζα ή κάρτα σε ελληνικό POS. Τα μετρητά δεν μετράνε. Πληρωτής μπορεί να είναι ο επενδυτής, ο ή η σύζυγος, ή συγγενής έως δεύτερου βαθμού (άρθρο 100 παρ. 5).
3. Ο συμβολαιογράφος εκδίδει πιστοποιητικό με την τιμή, τον τρόπο πληρωμής και την κύρια επιφάνεια σε τ.μ.
4. Αίτηση μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο. Για την πρώτη αίτηση αρκεί η απόδειξη ότι ζητήθηκε· η οριστική απόδειξη έρχεται στην ανανέωση (Απόφαση 214926/2025).
5. Υποβολή της δήλωσης ακινήτων (Ε9) στην ΑΑΔΕ.

Η άδεια δεν έχει ελάχιστο υπόλοιπο λογαριασμού ούτε έλεγχο εισοδήματος· αποδείξεις πόρων ζητούνται μόνο αν ο επενδυτής μπει με εθνική βίζα D. Μόλις το σπίτι περάσει στον αγοραστή, η ασφάλεια κατοικίας προστατεύει την επένδυση, αν και η άδεια δεν τη ζητά.

Ο φάκελος θέλει ιδιωτικό συμβόλαιο υγείας για τον επενδυτή και ένα για κάθε μέλος της οικογένειας. Τα ελάχιστα ποσά τα ορίζει η ΚΥΑ 133692/2024: 10.000 € τον χρόνο για νοσοκομειακή περίθαλψη, 1.500 € για εξωνοσοκομειακή και 15.000 € για αναπηρία από ατύχημα, με συμμετοχή έως 20%. Τους πλήρεις κανόνες τους εξηγώ στον οδηγό για την κάλυψη που ελέγχει η υπηρεσία αδειών διαμονής.

Αν την αίτηση κατέθεσε δικηγόρος από το εξωτερικό, το συμβόλαιο μπορεί να έρθει στα βιομετρικά, μέσα στους 12 μήνες (άρθρο 10 παρ. 11). Όταν ελέγχω συμβόλαιο για τέτοιο φάκελο, κοιτάζω να γράφει ρητά το όνομα του ασφαλισμένου, τη διάρκεια της κάλυψης και καθένα από τα τρία όρια. Η κάλυψη πρέπει να είναι συνεχής, γιατί στην ανανέωση ζητείται ξανά συμβόλαιο. Αν ετοιμάζεις φάκελο για πελάτη, η DigiCare κανονίζει ασφάλεια υγείας για άδεια διαμονής· μπορείς να ζητήσεις προσφορά για κάλυψη Golden Visa.

Ο δικηγόρος καταθέτει την αίτηση στην πλατφόρμα αιτήσεων του υπουργείου και ο φάκελος πηγαίνει στην Υπηρεσία Μιας Στάσης του Υπουργείου Μετανάστευσης ή της αρμόδιας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Η πρώτη αίτηση θέλει:

• αντίγραφο διαβατηρίου και φωτογραφίες
• το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου
• απόδειξη μεταγραφής ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο, ή απόδειξη ότι ζητήθηκε
• τη δήλωση Ε9
• το ιδιωτικό συμβόλαιο υγείας (ή αργότερα, αν η κατάθεση έγινε εξ αποστάσεως)
• το ηλεκτρονικό παράβολο του επενδυτή

Με πλήρη φάκελο εκδίδεται η βεβαίωση κατάθεσης. Αποδεικνύει νόμιμη διαμονή και δίνει τα δικαιώματα της άδειας ως την απόφαση (άρθρο 10 παρ. 8). Ταξιδιωτικό έγγραφο για τη Σένγκεν δεν είναι: ο Κανονισμός (ΕΕ) 2016/399, άρθρο 2 σημείο 16 στοιχ. β) i) εξαιρεί την προσωρινή άδεια που εκδίδεται όσο εκκρεμεί η πρώτη αίτηση, οπότε ως την κάρτα ο επενδυτής ταξιδεύει με το καθεστώς 90/180 του διαβατηρίου του. Στην Ελλάδα μπαίνει χωρίς βίζα ή με οποιαδήποτε βίζα. Η εθνική βίζα D (προξενικό τέλος 180 €) είναι προαιρετική.

Αν ο δικηγόρος κατέθεσε την αίτηση από το εξωτερικό, ο επενδυτής έρχεται μέσα σε 12 μήνες για δακτυλικά αποτυπώματα και φωτογραφία (άρθρο 10 παρ. 11). Σε αυτό το βήμα κάθε αιτών, παιδιά μαζί, πληρώνει 16 € για την κάρτα (ΚΥΑ 95391/2024). Κάθε μέλος της οικογένειας πηγαίνει στο δικό του ραντεβού.

Την απόφαση την εκδίδει η αρμόδια Αποκεντρωμένη Διοίκηση. Ο επενδυτής και κάθε μέλος της οικογένειας παίρνουν κάρτα 5 ετών, και όλες οι κάρτες λήγουν την ίδια μέρα.

Παράδειγμα: ζευγάρι με παιδί 12 ετών πληρώνει 2.000 € + 150 € + 0 € σε παράβολα και 3 × 16 € για κάρτες, δηλαδή 2.198 € κρατικά τέλη. Φόροι, αμοιβές επαγγελματιών και ασφάλιση είναι επιπλέον.

Στις 6 Σεπτεμβρίου 2026 ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ (ομιλία). Ως τις 26 Σεπτεμβρίου 2026 δεν έχει δημοσιευτεί νόμος ούτε ημερομηνία έναρξης, γι' αυτό υπολογίζω με 3% μέχρι να βγει.

• σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης
• άγαμα παιδιά κάτω των 21
• οι γονείς και των δύο συζύγων
• ενήλικα παιδιά που εξαρτώνται από τον επενδυτή και δεν έχουν δικαιοπρακτική ικανότητα (προστέθηκαν με τον Ν. 5275/2026, άρθρο 29)

Στα 21 το παιδί μπορεί να πάρει αυτοτελή άδεια 3 ετών, αν δείξει την προηγούμενη άδεια μέλους οικογένειας, με παράβολο 450 € (άρθρο 95 παρ. 2· άρθρο 171 παρ. 1 β΄). Οι άδειες των μελών λήγουν μαζί με την άδεια του επενδυτή (άρθρο 95).

Για να ανανεώσει για άλλα πέντε χρόνια, ο επενδυτής:

• έχει ακόμη το ακίνητο
• πληρώνει ξανά το παράβολο
• προσκομίζει ξανά ιδιωτική ασφάλεια υγείας
• καταθέτει Ε9 και την οριστική απόδειξη μεταγραφής
• υπογράφει δήλωση ότι το ακίνητο δεν νοικιάζεται βραχυχρόνια
• κάνει την αίτηση στους 2 μήνες πριν από τη λήξη· γίνεται δεκτή και έως 3 μήνες αργότερα, με πρόστιμο 100 € τον μήνα (Ν. 5275/2026, άρθρο 12)

Πότε χάνεται η άδεια:

• βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb) ή υπεκμίσθωση: ανάκληση και πρόστιμο 50.000 € (Ν. 5100/2024, άρθρο 100 παρ. 7Α). Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται.
• ακίνητο από αλλαγή χρήσης που γίνεται έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης
• διατηρητέο που δεν αποκαταστάθηκε ως την πρώτη ανανέωση: πρόστιμο 150.000 € (Ν. 5100/2024)
• η πώληση του ακινήτου

• 11 Νοεμβρίου 2025, σε ισχύ: η Απόφαση 214926/2025 όρισε νέα λίστα δικαιολογητικών· στην πρώτη αίτηση αρκεί η αίτηση μεταγραφής.
• 6 Φεβρουαρίου 2026, σε ισχύ: ο Ν. 5275/2026 πρόσθεσε τα ενήλικα εξαρτώμενα παιδιά και όρισε το διάστημα ανανέωσης και το πρόστιμο καθυστέρησης.
• 6 Σεπτεμβρίου 2026, εξαγγελία: φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ, χωρίς νόμο ακόμη.
• Αμετάβλητα από 5 Απριλίου 2024: τα τρία όρια επένδυσης.
• Ζήτηση: 3.426 αρχικές αιτήσεις από Ιανουάριο έως Αύγουστο 2026 (Υπουργείο Μετανάστευσης, στατιστικά Αυγούστου 2026).