Προϋποθέσεις

Golden Visa προϋποθέσεις 2026: ποσά ανά περιοχή

Οι πολίτες της ΕΕ, του ΕΟΧ και της Ελβετίας δεν χρειάζονται αυτή την άδεια.

Χρόνος

Πόσο χρόνο παίρνει η Golden Visa;

Στο τέλος Αυγούστου 2026 περίμεναν απόφαση 7.686 αιτήσεις επενδυτών, οι 5.571 στην Αττική. Οι απορρίψεις είναι σπάνιες: 271 σε 32.620 αρχικές αιτήσεις από το 2022 ως το 2026. Το υπουργείο ενημερώνει τα στοιχεία κάθε μήνα.

Όσο περιμένει, ο επενδυτής μένει νόμιμα στην Ελλάδα με τη βεβαίωση κατάθεσης. Η ένδειξη «υπό εξέταση» στην πλατφόρμα δεν έχει επίσημο ορισμό και δεν δείχνει πόσο έχει προχωρήσει ο φάκελος. Για την πραγματική πορεία, η ερώτηση πάει στην Υπηρεσία Μιας Στάσης που τον χειρίζεται ή στον δικηγόρο.

Ακίνητο

Βήμα 1: ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις

• Η τιμή φτάνει το ελάχιστο ποσό της περιοχής.
• Είναι ένα ακίνητο: δύο διαμερίσματα που μαζί κάνουν 400.000 € δεν μετράνε.
• Για τα 400.000 € και τα 800.000 €, ο κύριος χώρος κατοικίας είναι τουλάχιστον 120 τ.μ.
• Αν το ακίνητο στηρίζει ήδη τη Golden Visa κάποιου άλλου. Ο συμβολαιογράφος το ελέγχει και το καταγράφει, και ο δικηγόρος επιβεβαιώνει τι γίνεται με την άδεια του πωλητή.

• Η τιμή φτάνει το ελάχιστο ποσό της περιοχής.
• Είναι ένα ακίνητο: δύο διαμερίσματα που μαζί κάνουν 400.000 € δεν μετράνε.
• Για τα 400.000 € και τα 800.000 €, ο κύριος χώρος κατοικίας είναι τουλάχιστον 120 τ.μ.
• Αν το ακίνητο στηρίζει ήδη τη Golden Visa κάποιου άλλου. Ο συμβολαιογράφος το ελέγχει και το καταγράφει, και ο δικηγόρος επιβεβαιώνει τι γίνεται με την άδεια του πωλητή.

Σύζυγοι ή σύντροφοι με σύμφωνο συμβίωσης που αγοράζουν μαζί μετράνε ως μία επένδυση, ενώ κάθε άλλος συνιδιοκτήτης χρειάζεται μερίδιο αξίας όσο ολόκληρο το ελάχιστο ποσό. Εταιρεία μετράει μόνο αν ο επενδυτής έχει το 100% των μετοχών της (άρθρο 100 παρ. 11)· ο νόμος δεν περιορίζει πού είναι εγγεγραμμένη η ίδια η εταιρεία.

Η αίτηση κατατίθεται μόνο αφού μεταβιβαστεί το ακίνητο, οπότε μια νεόδμητη κατοικία που περιμένει ακόμη άδεια ή τίτλο τα καθυστερεί όλα. Καλό είναι ανεξάρτητος Έλληνας δικηγόρος να ελέγξει τίτλους και οικοδομικές άδειες πριν πληρωθεί οτιδήποτε.

ΑΦΜ

Βήμα 2: ΑΦΜ και πληρεξούσιο

Το πρώτο έγγραφο είναι ο ΑΦΜ. Ο μη κάτοικος τον παίρνει από τη φορολογική διοίκηση και ορίζει φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα (ΑΑΔΕ).

Η πληρωμή γίνεται με τους τρόπους του Βήματος 3. Οι κανόνες της άδειας δεν ζητούν ελληνικό λογαριασμό στο όνομα του επενδυτή· αν ανοίξει, κάθε τράπεζα έχει τους δικούς της ελέγχους ταυτότητας και αποφασίζει αν δέχεται πληρεξούσιο.

Αγορά

Βήμα 3: αγορά ακινήτου και μεταγραφή

1. 01Υπογραφή του συμβολαίου αγοράς σε Έλληνα συμβολαιογράφο.
2. 02Εξόφληση ολόκληρου του τιμήματος πριν από την αίτηση, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή στον λογαριασμό του πωλητή σε ελληνική τράπεζα ή κάρτα σε ελληνικό POS. Τα μετρητά δεν μετράνε. Πληρωτής μπορεί να είναι ο επενδυτής, ο ή η σύζυγος, ή συγγενής έως δεύτερου βαθμού (άρθρο 100 παρ. 5).
3. 03Ο συμβολαιογράφος εκδίδει πιστοποιητικό με την τιμή, τον τρόπο πληρωμής και την κύρια επιφάνεια σε τ.μ.
4. 04Αίτηση μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο. Για την πρώτη αίτηση αρκεί η απόδειξη ότι ζητήθηκε· η οριστική απόδειξη έρχεται στην ανανέωση (Απόφαση 214926/2025).
5. 05Υποβολή της δήλωσης ακινήτων (Ε9) στην ΑΑΔΕ.

Η άδεια δεν έχει ελάχιστο υπόλοιπο λογαριασμού ούτε έλεγχο εισοδήματος· αποδείξεις πόρων ζητούνται μόνο αν ο επενδυτής μπει με εθνική βίζα D. Μόλις το σπίτι περάσει στον αγοραστή, η ασφάλεια κατοικίας προστατεύει την επένδυση, αν και η άδεια δεν τη ζητά.

Ασφάλεια

Βήμα 4: ιδιωτική ασφάλεια υγείας για κάθε αιτούντα

Αν την αίτηση κατέθεσε δικηγόρος από το εξωτερικό, το συμβόλαιο μπορεί να έρθει στα βιομετρικά, μέσα στους 12 μήνες (άρθρο 10 παρ. 11). Όταν ελέγχω συμβόλαιο για τέτοιο φάκελο, κοιτάζω να γράφει ρητά το όνομα του ασφαλισμένου, τη διάρκεια της κάλυψης και καθένα από τα τρία όρια. Η κάλυψη πρέπει να είναι συνεχής, γιατί στην ανανέωση ζητείται ξανά συμβόλαιο. Αν ετοιμάζεις φάκελο για πελάτη, η DigiCare κανονίζει ασφάλεια υγείας για άδεια διαμονής.

Κατάθεση

Βήμα 5: ηλεκτρονική αίτηση και βεβαίωση κατάθεσης

• αντίγραφο διαβατηρίου και φωτογραφίες
• το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου
• απόδειξη μεταγραφής ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο, ή απόδειξη ότι ζητήθηκε
• τη δήλωση Ε9
• το ιδιωτικό συμβόλαιο υγείας (ή αργότερα, αν η κατάθεση έγινε εξ αποστάσεως)
• το ηλεκτρονικό παράβολο του επενδυτή

• αντίγραφο διαβατηρίου και φωτογραφίες
• το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου
• απόδειξη μεταγραφής ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο, ή απόδειξη ότι ζητήθηκε
• τη δήλωση Ε9
• το ιδιωτικό συμβόλαιο υγείας (ή αργότερα, αν η κατάθεση έγινε εξ αποστάσεως)
• το ηλεκτρονικό παράβολο του επενδυτή

Με πλήρη φάκελο εκδίδεται η βεβαίωση κατάθεσης. Αποδεικνύει νόμιμη διαμονή και δίνει τα δικαιώματα της άδειας ως την απόφαση (άρθρο 10 παρ. 8). Ταξιδιωτικό έγγραφο για τη Σένγκεν δεν είναι: ο Κανονισμός (ΕΕ) 2016/399, άρθρο 2 σημείο 16 στοιχ. β) i) εξαιρεί την προσωρινή άδεια που εκδίδεται όσο εκκρεμεί η πρώτη αίτηση, οπότε ως την κάρτα ο επενδυτής ταξιδεύει με το καθεστώς 90/180 του διαβατηρίου του. Στην Ελλάδα μπαίνει χωρίς βίζα ή με οποιαδήποτε βίζα. Η εθνική βίζα D (προξενικό τέλος 180 €) είναι προαιρετική.

Βιομετρικά

Βήμα 6: βιομετρικά στην Ελλάδα

Απόφαση

Βήμα 7: απόφαση, κάρτα και τι επιτρέπει η άδεια

Κόστος

Πόσο κοστίζει η Golden Visa πέρα από το ακίνητο

Παράδειγμα: ζευγάρι με παιδί 12 ετών πληρώνει 2.000 € + 150 € + 0 € σε παράβολα και 3 × 16 € για κάρτες, δηλαδή 2.198 € κρατικά τέλη. Φόροι, αμοιβές επαγγελματιών και ασφάλιση είναι επιπλέον.

Στις 6 Σεπτεμβρίου 2026 ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ (ομιλία). Ως τις 26 Σεπτεμβρίου 2026 δεν έχει δημοσιευτεί νόμος ούτε ημερομηνία έναρξης, γι' αυτό υπολογίζω με 3% μέχρι να βγει.

Οικογένεια

Μέλη οικογένειας: ποιοι μπορούν να ακολουθήσουν

Ανανέωση

Ανανέωση μετά από πέντε χρόνια και πότε χάνεται η άδεια

Για να ανανεώσει για άλλα πέντε χρόνια, ο επενδυτής:

• έχει ακόμη το ακίνητο
• πληρώνει ξανά το παράβολο
• προσκομίζει ξανά ιδιωτική ασφάλεια υγείας
• καταθέτει Ε9 και την οριστική απόδειξη μεταγραφής
• υπογράφει δήλωση ότι το ακίνητο δεν νοικιάζεται βραχυχρόνια
• κάνει την αίτηση στους 2 μήνες πριν από τη λήξη· γίνεται δεκτή και έως 3 μήνες αργότερα, με πρόστιμο 100 € τον μήνα (Ν. 5275/2026, άρθρο 12)

• έχει ακόμη το ακίνητο
• πληρώνει ξανά το παράβολο
• προσκομίζει ξανά ιδιωτική ασφάλεια υγείας
• καταθέτει Ε9 και την οριστική απόδειξη μεταγραφής
• υπογράφει δήλωση ότι το ακίνητο δεν νοικιάζεται βραχυχρόνια
• κάνει την αίτηση στους 2 μήνες πριν από τη λήξη· γίνεται δεκτή και έως 3 μήνες αργότερα, με πρόστιμο 100 € τον μήνα (Ν. 5275/2026, άρθρο 12)

Πότε χάνεται η άδεια:

• βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb) ή υπεκμίσθωση: ανάκληση και πρόστιμο 50.000 € (Ν. 5100/2024, άρθρο 100 παρ. 7Α). Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται.
• ακίνητο από αλλαγή χρήσης που γίνεται έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης
• διατηρητέο που δεν αποκαταστάθηκε ως την πρώτη ανανέωση: πρόστιμο 150.000 € (Ν. 5100/2024)
• η πώληση του ακινήτου

• βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb) ή υπεκμίσθωση: ανάκληση και πρόστιμο 50.000 € (Ν. 5100/2024, άρθρο 100 παρ. 7Α). Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται.
• ακίνητο από αλλαγή χρήσης που γίνεται έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης
• διατηρητέο που δεν αποκαταστάθηκε ως την πρώτη ανανέωση: πρόστιμο 150.000 € (Ν. 5100/2024)
• η πώληση του ακινήτου

Τι άλλαξε

Golden Visa αλλαγές 2025 και 2026: τι ισχύει και τι είναι μόνο εξαγγελία

1. 5 Απριλίου 2024

   τα τρία όρια επένδυσης παραμένουν αμετάβλητα από τότε.

2. 11 Νοεμβρίου 2025

   σε ισχύ: η Απόφαση 214926/2025 όρισε νέα λίστα δικαιολογητικών· στην πρώτη αίτηση αρκεί η αίτηση μεταγραφής.

3. 6 Φεβρουαρίου 2026

   σε ισχύ: ο Ν. 5275/2026 πρόσθεσε τα ενήλικα εξαρτώμενα παιδιά και όρισε το διάστημα ανανέωσης και το πρόστιμο καθυστέρησης.

4. 6 Σεπτεμβρίου 2026

   εξαγγελία: φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ, χωρίς νόμο ακόμη.

1. 5 Απριλίου 2024

   τα τρία όρια επένδυσης παραμένουν αμετάβλητα από τότε.

2. 11 Νοεμβρίου 2025

   σε ισχύ: η Απόφαση 214926/2025 όρισε νέα λίστα δικαιολογητικών· στην πρώτη αίτηση αρκεί η αίτηση μεταγραφής.

3. 6 Φεβρουαρίου 2026

   σε ισχύ: ο Ν. 5275/2026 πρόσθεσε τα ενήλικα εξαρτώμενα παιδιά και όρισε το διάστημα ανανέωσης και το πρόστιμο καθυστέρησης.

4. 6 Σεπτεμβρίου 2026

   εξαγγελία: φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ, χωρίς νόμο ακόμη.

Ζήτηση: 3.426 αρχικές αιτήσεις από Ιανουάριο έως Αύγουστο 2026 (Υπουργείο Μετανάστευσης, στατιστικά Αυγούστου 2026).

Ερωτήσεις

Golden Visa Ελλάδα: συχνές ερωτήσεις